Come funziona l’affitto a riscatto: una guida introduttiva

Se abbiamo deciso di avvalerci di un affitto a riscatto presso un business center per lavorare in un ufficio tutto nostro, andiamo a scoprire cosa comporta anche dal punto di vista della tassazione. Abbiamo visto che la scelta di questo tipo di contratto è piuttosto conveniente in quanto permette di acquistare un ufficio, una casa, un capannone, un terreno o un edificio in costruzione,ecc.

Questo grazie al recupero dei canoni d’affitto pagati fino a fine del contratto di locazione, per poi poter completare la compravendita dell’immobile che ci interessa, tramite il saldo finale ad un prezzo inferiore. Questo perché verranno detratte tutte le quote dei canoni precedentemente pagate. Un’agevolazione non da poco per chi non ha liquidità immediata né la possibilità di avvalersi di un mutuo per l’intera somma.

L’affitto a riscatto comprende due tipi di contratto stipulati in contemporanea, il contratto di locazione e un preliminare di contratto futura vendita. In questi contratti vengono specificate tutte le condizioni per le quali possa esistere questa modalità di contratto di locazione/compravendita. Come per esempio l’impegno del locatario di impegnarsi ad acquistare l’ufficio a fine contratto, e il prezzo bloccato e prestabilito dell’immobile stesso. Nel caso in cui a fine contratto, non venga rispettato il patto, il locatore perderà tutte le quote del canone pagate e dovrà lasciare quanto prima i locali presi in affitto.

La rata dell’affitto sarà più onerosa rispetto ad un contratto normale e allo stesso tempo, la tassazione dell’affitto a riscatto si calcolerà in due modi diversi.

Dal punto di vista del regime fiscale, tutte le quote del canone pagate per mero affitto, vengono gestite allo stesso modo di un contratto di locazione tradizionale e la tassazione sarà la medesima prevista per i classici contratti. Mentre le quote versate come anticipo sul prezzo dell’immobile, vengono gestite nel regime fiscale previsto per la vendita di un immobile.

Il contratto di affitto con riscatto, noto anche come rent to buy, è un accordo innovativo che consente di affittare un immobile con l’opzione di acquistarlo al termine del periodo di locazione. Questo tipo di contratto combina due componenti principali: un contratto di locazione e un preliminare di compravendita. In pratica, il locatario paga un canone di affitto più elevato rispetto a un normale contratto di locazione, e una parte di questo canone viene accantonata come anticipo sul prezzo finale dell’immobile.

In questi contratti vengono specificate tutte le condizioni per le quali possa esistere questa modalità di contratto di locazione/compravendita.

Un esempio pratico di affitto con riscatto prevede che il locatario si impegni ad acquistare l’ufficio alla fine del contratto, a un prezzo bloccato e prestabilito. Se a fine contratto il patto non viene rispettato, il locatore perderà tutte le quote del canone pagate e dovrà lasciare quanto prima i locali presi in affitto.

La rata dell’affitto sarà più onerosa rispetto ad un contratto normale e allo stesso tempo, la tassazione dell’affitto a riscatto si calcolerà in due modi diversi.

Dal punto di vista del regime fiscale, tutte le quote del canone pagate per mero affitto, vengono gestite allo stesso modo di un contratto di locazione tradizionale e la tassazione sarà la medesima prevista per i classici contratti. Mentre le quote versate come anticipo sul prezzo dell’immobile, vengono gestite nel regime fiscale previsto per la vendita di un immobile.

Vediamo insieme di cosa si tratta quando parliamo di affitto a riscatto e la tassazione che lo riguarda. Se abbiamo un’agevolazione per la quale possiamo impegnarci all’acquisto di un ufficio senza avere subito tutto il denaro occorrente, abbiamo comunque un costo del canone maggiore. Esso è finalizzato appunto all’impegno da parte nostra come locatari di acquisto dello stabile che stiamo usufruendo in fase di affitto. Allo stesso modo, abbiamo visto che la tassazione relativa al canone versato risponde a due criteri diversi. A tutti gli effetti, stipulando un contratto affitto a riscatto, stiamo trasferendo la nostra proprietà sull’immobile man mano che passa il tempo e tramite l’esborso del pagamento delle rate. La tassazione fiscale tiene conto di questo, anche se saremo a tutti gli effetti proprietari dell’ambiente nel quale stiamo lavorando, solo a conclusione del contratto e al saldo totale relativo all’immobile. La tassazione varia di regime in base alla tipologia di canone: se riferito all’affitto o se riferito alla quota prezzo dell’immobile.

In breve, solitamente il contratto d’affitto a riscatto è caratterizzato da un acconto iniziale pari al 6% sul valore dell’immobile che andremo a utilizzare. La quota del canone invece corrisponde alla classica rata più un 50%. Su questo 50% verrà calcolata la tassazione relativa ai contratti di vendita immobiliare.

Questa modalità permette di rispettare con serietà e impegno un accordo preso tra le parti, agevolando sia locatario che locatore. Allo stesso tempo è una tipologia di contratto che mette nelle condizioni di fare i conti con il nostro business e poterlo gestire al meglio. Usufruendo comunque di un posto dedicato all’interno dei business center adibito ad ufficio, con servizi attrezzature e ulteriori benefici. Un contratto di affitto a riscatto in un ambiente di questo tipo è maggiormente favorevole, perché è all’interno di un contesto di business studiato e completamente rivolto a professionisti che necessitano di lavorare in ambienti di coworking con possibilità di scambio non indifferenti.

Invece di scegliere un affitto tradizionale, possiamo scegliere questa versione di affitto a riscatto, che sì, ci mette di condizioni di investire in modo diverso il nostro denaro, ma con lo scopo di ottenere qualcosa di concreto a fine contratto.

Nel rent to buy (affitto a riscatto), il locatario inizia con un contratto di affitto che include un’opzione di acquisto per il futuro. Durante il periodo di affitto, una parte del canone pagato viene accumulata come anticipo per l’acquisto.
Ma Vediamo come funziona l’affitto a riscatto tassazione, per quanto riguarda contratti stipulati con business center abilitati all’utilizzo di spazi in coworking e di affitto/noleggio uffici, stanze, spazi e servizi annessi.

Nel caso in cui il business center rientra nella categoria di immobili ad uso strumentale, è possibile beneficiare del regime di imponibilità IVA. Di conseguenza, alle quote di acconto anticipate sul prezzo dell’immobile viene applicata un’aliquota pari al 22% mentre l’imposta sul registro sarà pari al 1%.

Per quanto concerne la tassazione da calcolare sul pagamento a saldo del prezzo dell’immobile, la base imponibile sulla quale applicarla è determinata dal prezzo totale meno gli acconti-prezzo destinati dal canone, ma senza togliere il canone relativo al mero affitto pagato fino alla chiusura del contratto. Le imposte di registro per le somme pagate a saldo sono fisse a 200,00 € con imposta ipotecaria all’1% e catastale al 3%.

Attivando un contratto di affitto a riscatto, e portando a termine lo scopo con il quale nasce, ovvero acquistare un immobile, è ovviamente scontato ci sia un iter burocratico da seguire più corposo e dettagliato, anche a livello di tassazioni e di fisco. Ci sono tante altre direttive alle quali attenersi. Per poter avere le informazioni specifiche del caso, i centri business sono gestiti da persone competenti che sanno risolvere dubbi e dare le informazioni corrette in merito agli affitti del proprio centro di lavoro organizzato in multi-uffici polifunzionali.

In linea di massima le informazioni che diamo in questo paragrafo sono corrette ma da verificare, in quanto ogni business center può essere gestito in modo diverso e di conseguenza l’affitto a riscatto e relativa tassazione, non è detto rispecchino la realtà per ogni proprietario dell’immobile che vogliamo acquistare tramite il riscatto del canone di locazione. Anche la nostra posizione cambia in base alla tipologia di immobile che andiamo a scegliere.

In questo caso abbiamo scelto di concentrarci su affitti con riscatto di uffici presenti in business center, che, come sappiamo, hanno una gestione diversa e atipica anche rispetto ad un semplice contratto d’affitto di un ufficio situato in un immobile tradizionale.

Pro:

1. Accesso al Proprietà Senza Liquidità Immediata: Il principale vantaggio del rent to buy è che consente di accedere a un immobile senza dover disporre immediatamente dell’intero importo necessario per l’acquisto. Questo è particolarmente utile per chi non ha liquidità disponibile o per chi non può ottenere un mutuo per l’intero valore dell’immobile.
2. Flessibilità: Il contratto offre una maggiore flessibilità rispetto a un acquisto tradizionale. Durante il periodo di affitto, il locatario ha il tempo di valutare se l’immobile e la zona soddisfano le sue esigenze a lungo termine.
3. Accumulare Capitale: Parte del canone di affitto pagato viene considerato come anticipo sul prezzo d’acquisto, il che aiuta a costruire un capitale per il futuro acquisto dell’immobile.

Contro:

1. Canone di Affitto Più Alto: I canoni mensili sono generalmente più elevati rispetto a quelli di un affitto tradizionale, poiché una parte di questi pagamenti è destinata a essere accantonata come anticipo per l’acquisto.
2. Impegno a Lungo Termine: Sebbene il rent to buy offra un’opzione di acquisto futura, impegna il locatario a mantenere il contratto per tutta la durata del periodo di affitto, con l’obbligo di completare l’acquisto alla fine del periodo se tutte le condizioni sono soddisfatte.
3. Rischio di Perdita di Capitale: Se alla fine del contratto il locatario decide di non acquistare l’immobile, perderà tutte le somme accantonate durante il periodo di affitto, poiché tali somme sono considerate come anticipo sul prezzo di vendita.